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Dem Technologie Teufelskreis entfliehen

Kai Henke

Warum der kontinuierlich sinkende Referenzzinssatz einen Technologie-Teufelskreis in der Liegenschaftsverwaltung ausgelöst hat und wie man ihm entfliehen kann.

Einer weitverbreiteten Einsicht zur Immobilienbranche nach, zeigt sich die Immobilienbranche als ausgesprochen resistent gegenüber dem technischen Wandel. Und in dieser Branche ist die Liegenschaftsverwaltung ganz besonders versiert darin, sich dem technologischen Wandel zu wiedersetzen. Wer es nicht glaubt sollte mal die gängigen IT-Systeme der Branche anschauen, dann versteht jeder sofort, was hier gemeint ist.

Die Basis für eine Technologie-Lücke ergibt sich jetzt daraus, dass in den vergangenen 15 Jahren die Kosten, in der Liegenschaftsverwaltung hauptsächlich Personalkosten, gemäss Bundesamt für Statistik um ca. 10% gestiegen sind. Viele andere Branchen haben diese Mehrkosten zu einem guten Teil über die Einführung technischer Neuerungen abgefangen, man denke nur an das Ausmass an «Selfservice» bei Flugreisen oder im Lebensmitteleinzelhandel.

Wenn in dieser Situation die Preise für die eigene Leistung konstant bleiben, dann sollten die Kosten durch den Einsatz effizienzsteigernder Technologie ebenfalls angepasst werden, um einen angemessenen Gewinn zu erzielen. Tut man dieses nicht, dann klafft eine Technologie-Lücke zwischen steigenden Kosten und der Einführung neuer Technologie, die umso grösser ist, je schwerer sich eine Branche damit tut, diese Technologien einzuführen.

Die Technologie-Lücke wächst noch schneller, wenn der eigene Umsatz effektiv sinkt. In den vergangenen 12 Jahren ist der Referenzzinsatz, und damit ein guter Teil der Bestandsmieten, kontinuierlich gesunken. Seit 2008 ist die Miete bei einem Bestandsobjekt, bei welchem der Mietzins konstant angepasst wird, um ca. 25% gesunken. Selbstverständlich wird eine derartige Mietzinspolitik nicht bei allen Objekten angewendet und Sanierungen tun ein Übriges, aber wenn 40% der Objekte eines Verwaltungsportfolios diese Politik umsetzen, ist der Gesamtumsatz des Portfolios für den Verwalter um 10% gesunken.

Somit ist eine Technologielücke von 14-20% entstanden, wenn nicht durch Einführung neuer Technologie gegengesteuert wurde.

Somit ist im gleichen Zeitraum der mit Abstand wichtigste Kostenblock um 7-10% gestiegen und die Einnahmen um 7-10% gesunken, woraus eine (Technologie-) Lücke von 14-20% des Umsatzes entstanden ist, wenn man nicht durch die Einführung neuer Technologien gegengesteuert hat.

Es gibt genügend Liegenschaftsverwalter, die liebend gerne moderne Technologie eingeführt hätten, aber erstens gab es sehr lange keine wirkliche Innovation und die Innovation, die angeboten wurden, waren mit horrenden (Einführungs-) Kosten verbunden.

Was war für die aktuelle Liegenschaftsverwalter-Generation die Lösungsstrategie? Sie war notgedrungen zweigleisig: Zum einen wurde immer mehr Geschäft zu immer niedrigeren Honoraren auf die immer gleiche Menge Mitarbeiter gebürdet und zum anderen wurde und wird gehofft, dass der Immobilienboom immer weiter zu Provisionseinnahmen aus dem Handel mit Immobilien führt, um die Gewinnlücke zu schliessen.

So ist die aktuelle Struktur der Branche entstanden. Eine technologieschwache Branche, mit sinkenden Honoraren und kaum profitablem Geschäft aus der eigentlichen Liegenschaftsverwaltung, was wiederum dazu führt, dass immer weniger Mittel für Investitionen vorhanden sind, was aus einer Technologielücke einen Technologieteufelskreis entstehen lässt.

Eine Unmenge an peripheren Lösungen für Einzelprobleme hilft den Verwaltern kaum, da sie in ihre veralteten und teuren Kernsysteme «eingemauert» sind.

In dieser Situation sieht sich die Liegenschaftsverwaltung in den letzten paar Jahren plötzlich immer neuen Softwareangeboten von jungen innovativen Unternehmen gegenüber, womit eigentlich die Technologie-Lücke geschlossen werden sollte. Aber eine Unmenge an peripheren Lösungen für Einzelprobleme hilft den Verwaltern kaum, da sie in ihre veralteten und teuren Kernsysteme «eingemauert» sind. Veraltete Kernsysteme, die kaum Kostenvorteile oder Schnittstellen zum Datenaustausch zulassen, um die modernen Instrumente nutzen zu können, sind das entscheidende Hindernis in der Branche auf dem Weg die Technologie-Lücke zu schliessen.

Um aus diesem Teufelskreis zu entfliehen, habe ich mich vor gut zwei Jahren auf die Suche nach einem wirklich Web-basierten ERP gemacht und letztlich beim züricher Startup Fairwalter fündig geworden. Fairwalter bietet

  • 100% webbasierte Lösung und Daten zu 100% in Schweizer Datencentern gehosted.
  • Eine technisch führende Standardschnittstelle (API) zum freien Im- und Export von Daten, erleichtert den Umstieg und ermöglicht mir andere Lösungen für Mieterkommunikation oder Eigentümer Reporting zu nutzen.
  • Eine moderne Nutzeroberfläche, die so intuitiv aufgebaut ist,dass aufwendige und langwierige Schulungen fast komplett wegfallen.
  • Klar strukturierte Arbeitsprozesse, die jedem Nutzer von Facebook und WhatsApp den Einstieg als leicht empfinden lassen.
  • Ein Preis, der seines gleichen sucht: CHF 50 pro Monat, egal wie viele Objekte verwaltet werden und egal wie viele Mitarbeiter auf dem System arbeiten.
  • Preis und einfache Benutzbarkeit lassen das System für Profis und Private gleichermassen interessant erscheinen.
  • Die Grundausstattung, welche mindestens den gleichen Leistungsumfang wie herkömmliche Systeme hat, kann individuell und gezielt bis auf das einzelne Objekt, um Zusatzdienstleistungen ergänzt werden.

Ich nutze Fairwalter seit über einem Jahr und konnte meine persönliche Technologielücke mehr als nur schliessen. Ich tausche mich regelmäßig mit den Gründern aus und bringe Vorschläge zu möglichen Weiterentwicklungen ein. Dabei steht für mich vor allem die Automatisierung von Standardprozessen und die Anbindung weiterer innovativer Plattformen im Vordergrund.

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über Lelia-Immobilien und Kai Henke:

Lelia-Immobilien etabliert eine digitale Immobilienverwaltung die jahrelange Erfahrung in der Immobilienverwaltung mit Service Standards aus dem Private-Banking verbindet. https://www.lelia-immobilien.ch/

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