Mängel am Mietobjekt

Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, das Mietobjekt in einem Zustand zu übergeben, so dass es ordnungsgemäss benutzt werden kann. Dieser Zustand muss darüber hinaus auch während der ganzen Mietdauer gewährleistet werden. Liegt ein Mangel vor, muss dieser in manchen Fällen durch den Vermieter behoben werden. Aber längst nicht alles, was dem Mieter nicht gefällt, muss zwingend durch den Vermieter behoben werden oder gilt als Mangel im Sinne des Mietrechts.

Welche Mängel muss der Vermieter beheben

Bei Mängeln im Sinne des Mietrechts handelt es sich um solche, die die ordnungsgemässe Nutzung des Mietobjekts verhindern. Damit sind nicht Kratzer oder ähnliche Beschädigungen gemeint. Letztere wären lediglich eine Wertminderung, beeinflussen jedoch nicht die Nutzung. Mängel die behoben werden müssen, können aber oftmals die Gesundheit des Mieters gefährden oder Schäden an seinem Eigentum verursachen. Zusätzlich gehören hierzu aber auch eine inakzeptable Luft- (min. 20 – 21C° zwischen 7.00 – 23.00) oder Wassertemperatur sowie Lärmbelästigung durch Nachbarn. Im Wesentlichen handelt es sich also um Missstände, die dazu führen, dass der Mieter die Mietsache nicht mehr wie bei Vertragsschluss vereinbart benutzen kann.

Beispiel: Eine Waschmaschine, bei der die Verkleidung abgefallen ist, kann zwar bei der Wohnungsabnahme als Mangel festgehalten werden, muss aber nicht unmittelbar durch den Vermieter repariert werden, und je nach Alter der Maschine, bspw. wenn sie brandneu ist, auch nicht auf seine Kosten. Ist jedoch die Abwasserpumpe defekt, und es droht ein Wasserschaden, so muss dieser Mangel behoben werden.

Sofern jedoch ein Mangel bereits beim Einzug eines Mieters bestanden hat, und der Mieter sich mit dem Zustand zufriedengegeben hat, hat er keinen Anspruch auf Behebung des Mangels.

Wer muss welche Schäden beheben?

Grundsätzlich müssen alle Mängel durch den Vermieter behoben werden. Kosten können aber auch auf den Mieter überwälzt werden, wenn es sich beispielsweise um ein neues Objekt handelt, und der Mieter den Mangel verursacht hat. Zur Bestimmung des überwälzbaren Anteils dient die Lebensdauertabelle, aus welcher sich der Restwert des defekten Objekts ablesen lässt.

Die einzige Ausnahme, bei welcher der Mieter einen Mangel selbst beheben muss, ist der kleine Unterhalt. Dabei handelt es sich um Arbeiten, die der Durchschnittsmieter eigenhändig und ohne besonderen Sachverstand beheben kann. Ein kleiner Mangel, der nur von einem Spezialisten behoben werden kann, fällt somit ebenfalls in den Verantwortungsbereich des Vermieters.

Wie kann sich Ihr Vermieter bei Missständen wehren?

Der Mieter kann seinerseits verschiedene Instrumente wählen, um den Vermieter zum Beheben des Mangels zu zwingen. Hierzu gehören sowohl die Mietzinsherabsetzung als auch die Hinterlegung des Mietzinses, oder sogar die fristlose Kündigung bei schwerwiegenden Mängeln. Ausserdem kann der Mieter auch mittelschwere Mängel auf Kosten des Vermieters beheben, wenn der Vermieter die Behebung versäumt hat.

Der Vermieter kann seinerseits den Mieter betreiben, wenn dieser seinen Anteil der Kosten nicht tragen will, oder aus anderen Gründen die Zahlung verweigert.

Wohnungsabnahme

Gravierende Schäden werden in der Regel schon im laufenden Mietverhältnis gemeldet und behoben. Die meisten Schäden fallen jedoch bei der Wohnungsabnahme zu Ende des Mietverhältnisses auf. Details hier zu unter:

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