Wann kommt der Mietvertrag zu Stande?

Ein Mietvertrag kann auch mündlich abgeschlossen werden. Wenn Sie alle wesentlichen Vertragspunkte ausdiskutiert haben, und dann zusagen, ist eigentlich bereits ein Vertrag zustande gekommen, ohne dass Sie eine Vorlage vom HEV oder von Fairwalter heruntergeladen und ausgedruckt haben. Eine Ausnahme gibt es jedoch, wenn auch diskutiert wurde, dass der Vertrag schriftlich zustande kommen muss, also eine schriftliche Form vorbehalten wurde.

Wenn einige wesentlichen Vertragspunkte mündlich noch nicht geklärt wurden, ist ebenfalls kein Vertrag zustande gekommen.

Oftmals werden aus Beweisgründen aber ohnehin schriftliche Mietverträge abgeschlossen. Entsprechende Vorlagen für die Schweiz finden Sie beim HEV oder gleich hier. Die Fairwalter Software generiert übrigens automatisch den Mietvertrag und alle weiteren Dokumente, welche zu Beginn eines Mietverhältnis nötig sind.

Unabhängig von der Form des Vertrages ist aber, dass kein Beteiligter einfach so von einem Mietvertrag zurücktreten kann. Ist der Mietvertrag erst einmal geschlossen, braucht es in jedem Fall eine Kündigung um den Vertrag vorzeitig aufzulösen.

 

Für wen gilt der Mietvertrag? Wer haftet?

Grundsätzlich gilt der Mietvertrag für alle den Vertrag unterschreibenden Personen, d.h. diese Personen sind gegenüber dem Vermieter haftbar für Schäden am Mietobjekt und die Zahlung der Miete. Sobald mehr als ein Mieter den Mietvertrag unterschreibt, spricht man von Solidarmiete. Die Mieter werden so zu gleichberechtigten Mietern. Das hat zur Folge, dass der Vermieter wählen kann, bei welchem Mieter er seine Forderung geltend machen will. Die Mieter müssen dann untereinander regeln, wer welche Kosten übernehmen muss.

Seitens der Mieter kann der Mietvertrag nur von allen Mietern gemeinsam gekündigt werden. Eine „Teilkündigung“ gibt es unter Solidarmietern also nicht. Will nur einer der Solidarmieter aus dem Vertrag aussteigen, wird es etwas kompliziert. Er braucht dafür die Zustimmung aller Mieter sowie auch jene des Vermieters. Dann würde der Mietvertrag mittels einer sogenannten „Vertragsüberschreibung“ auf die verbleibenden Mieter oder, bei einem neuen Bewohner, auch diesen Ersatzmieter übergehen. Ohne Zustimmung aller Beteiligter haftet der ausziehende Mieter weiter, bis der Vertrag gekündigt wird.

 

Was sollte im Mietvertrag geregelt werden?

Besonders wichtig in einem Mietvertrag festzuhalten sind insbesondere die Bestimmungen über Mietzins, die Vertragsdauer, die Kündigungsfrist und -termine, den kleinen Unterhalt, aber auch die Nebenkosten und die entsprechenden Akontozahlungen. Bei den Nebenkosten muss insbesondere beachtet werden, dass alle Kosten, die nicht mit dem Mietzins abgegolten sind, entsprechend aufgeführt werden.

Ebenfalls können Sie allfällige Vorbehalte für mögliche Mietzinserhöhung zu einem späteren Zeitpunkt festhalten. Ein solcher Vorbehalt besteht, wenn sie beim ausziehenden Mieter die aktuell möglichen Mietzinserhöhung noch nicht durchgeführt haben, und den Mietzins für den neuen Mieter nicht anheben möchten.

Fairwalter berücksichtigt in seiner Vorlage des Mietvertrages all diese Punkte und errechnet allfällige Vorbehalte automatisch.

 

Welche Regelungen sind unzulässig?

Einige Regelungen müssen vom Mieter nicht beachtet werden, auch wenn diese im Mietvertrag festgehalten wurden. In der Vergangenheit wurden einige dieser Punkte auch in Vorlagen von Mietverträgen des HEV verwendet, obwohl Sie vor Gericht wohl nicht bestehen würden.

Dazu gehören insbesondere das Aufführen und Verrechnen von Nebenkostenpositionen, die nicht einzig durch den Gebrauch eines Mietobjekts anfallen, wie z.B. Steuern, Hypothekarzinsen, gewisse Anschluss- und Erschliessungsgebühren, etc.

Es ist ebenfalls nicht zulässig, Aufgaben dem Mieter zu übertragen, in dem diese als kleiner Unterhalt deklariert werden. So darf beispielsweise das Austauschen von Schlössern oder Fenstern nicht auf den Mieter abgewälzt werden, da diese Arbeiten durch einen Fachmann ausgeführt werden müssen. Hingegen müssen Sie aber auch nicht ohne weiteres für die Kosten aufkommen, wenn ihr Mieter selbständig und ohne ihr Wissen einen Fachmann beauftragt hat.

 

Was muss ich beachten, wenn verheiratete oder eingetragene Partner bei mir mieten?

Sobald in einer Wohnung ein Ehepaar oder ein Paar in eingetragener Partnerschaft wohnt, handelt es sich um eine „Familienwohnung“ im Sinne des Mietrechts und diese steht unter besonderem Schutz. Dies hat Auswirkungen z.B. auf die Kündigung der Wohnung. Der Vermieter muss seine Kündigung beiden Ehepartnern separat zustellen, also in zwei separaten Briefen. Dies ist auch dann der Fall, wenn nur ein Partner den Mietvertrag unterschrieben hat. Die Kündigung anfechten kann aber jeder Partner für sich alleine, sogar wenn er im Vertrag nicht erwähnt ist bzw. diesen unterschrieben hat.

Umgekehrt kann die Familienwohnung von den Ehepartnern auch nur gemeinsam gekündigt werden, unabhängig davon, wer den Vertrag unterschrieben hat. Die Zustimmung des Partners muss spätestens bis zum Beginn der Kündigungsfrist (z.B. Ende Monat) erfolgen.

Beim Mietzins kann der Vermieter aber  nur von jener Partei Geld einfordern, die den Vertrag unterschrieben hat.

Bei einer Scheidung oder gerichtlichen Auflösung der eingetragenen Partnerschaft kann der Richter den Mietvertrag auf diejenige Partei übertragen, welche auf die Wohnung angewiesen ist.

 

Mit Fairwalter werden beim Neueinzug von Mietern alle notwendigen Dokumente wie Mietvertrag oder das Formular für den Anfangsmietzins automatisch erstellt. Somit sparen Sie Zeit und sichern sich ein professionelles auftreten.
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