Den optimalen Mietzins festlegen

Selbstverständlich müssen Sie bei der Mietzinserhöhung alle formalen Bedingungen erfüllen. Aber viel spannender ist doch die Frage, welches Mietzinsniveau Sie anstreben sollten, und wie Sie dorthin kommen. Dazu müssen Sie zwei Fragen beantworten:

  • Was ist die am Markt mögliche Miete – also wieviel würden Mieter für Ihre Wohnung bezahlen?
  • Wie hoch dürfen Sie gemäss Mietrecht die Miete aktuell setzen – und wie können Sie diese Obergrenze im Laufe der Zeit erhöhen?

Als Vermieter ist für Sie der niedrigere dieser beiden Werte bindend. Wenn sie den Mietzins oberhalb des am Markt möglichen Levels ansetzen, werden sie Ihre Wohnung nur schlecht vermieten können. Setzen Sie einen gemäss Mietrecht «missbräuchlich» hohen Mietzins fest, so kann der Mieter gegen diesen gerichtlich vorgehen.

Ziel der Mietgesetze ist es, Mieter vor plötzlichen oder überzogenen Mietzinserhöhungen zu schützen. Allerdings darf der Vermieter seine Kosten – und dies beinhaltet die Kapitalkosten – auf den Mietzins umlegen. So fliessen eine steigende Nachfrage und hohe Verkaufspreise für Objekte mit einiger Verzögerung auch in das Mietzinsniveau mit ein.

Daher ist es nicht überraschend, dass im aktuellen Marktumfeld sehr häufig am Markt ein höherer Mietzins realisierbar wäre als gemäss Mietgesetzen zulässig. Es gibt aber auch Ausnahmen. In wirtschaftlich schwächeren Randgebieten mit geringer Zuwanderung ist die Nachfrage nach Wohnraum mitunter so niedrig, dass die Marktmiete die effektive Obergrenze ist. Auch im sehr gehobenen Preissegment wurde in den vergangenen Jahren ein grosses Angebot geschaffen, so dass häufig die Marktmiete unter der gesetzlich zulässigen Miete liegt.

Kostenmiete vs. Marktmiete

Grundsätzlich soll der Mietzins die Kosten des Vermieters widerspiegeln. Weiter muss sich ein Mieter darauf verlassen können, dass ein Anfangsmietzins die Kosten des Vermieters widerspiegelt.

Die am Markt mögliche Miete ist NICHT die quartierübliche Miete. Je weniger Einschränkungen Vermieter bei der Festsetzung des Mietzinses haben, desto eher wird jedoch die am Markt mögliche Miete widergespiegelt.

  • Im laufenden Mietverhältnis dürfen Mietzinserhöhungen nur tatsächliche Kostensteigerungen widerspiegeln.
  • Nach einer Sanierung haben sich die Kosten der Wohnung offensichtlich verändert und eine Mietzinserhöhung ist leichter zu belegen.
  • Beim Erstbezug kann der Marktpreis über die Kapitalkosten leicht auf den Mietzins umgelegt werden. Ausserdem gibt es keinen alten Mietzins auf dem sich die Erhöhung beziehen könnte.

Gerade sanierte oder erstvermietete Wohnungen spiegeln also vermutlich den Marktpreis besonders gut wider, und so sind diese Objekte eine gute Vergleichsbasis. Dies kann aktuell dazu führen, dass das Marktumfeld für Neuvermietungen je nach Region deutlich höhere Mieten ermöglicht, als bei bereits vermieteten Wohnungen erzielt werden können. Dies belegt beispielsweise eine vom SECO 2018 veröffentlichte Studie. Befindet sich ihre Wohnung hingegen in einem schlechteren Zustand, so sollten Sie nach vergleichbaren Objekten suchen. Um den am Markt möglichen Mietzins herauszufinden, sollten sie also nach Wohnungen suchen (1) die Ihrem Objekt in möglich vielen Punkten ähnlich sind und (2) die gerade saniert wurden oder zum Erstbezug ausgeschrieben sind.

Ist ihre Wohnung jedoch älter und wurde schon länger nicht mehr saniert, so schliessen sich beide Punkte aus. In diesem Fall suchen Sie separat nach ähnlichen und nach erstvermieteten Objekten. Sie erhalten immerhin schon einmal eine Spanne für ihren Markt-Mietzins.

Bei Fairwalter bieten wir in unserem Tool ebenfalls ein Instrument an, um das Mietzinspotential bei laufenden und neuen Verträgen zu optimieren. Wie genau das funktioniert, sehen Sie im Video unten.

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