Die Wohnungsabnahme kann beim Auszug des Mieters unangenehm werden, wenn sich die Parteien nicht einig werden, oder den vorgesehenen Prozess nicht einhalten. Die Ursache der Streitigkeiten sind aber oftmals Mängel und Schäden und die Frage, wer dafür aufkommen muss. Wenn eine Wohnungsabnahme allerdings sauber vorbereitet und professionell durchgeführt wird, können diese Streitigkeiten auf ein Minimum reduziert werden.

Zeitpunkt der Wohnungsabnahme

Der Vermieter kann die Rückgabe der Mietsache, und somit die Wohnungsabnahme, bis spätestens am letzten Tag der Mietdauer, aber während der gewöhnlichen Geschäftszeit fordern. Wenn der letzte Tag der Mietdauer auf ein Wochenende oder einen Feiertag fällt, muss der Termin erst am nächsten Werktag erfolgen. Zusätzlich gibt es aber auch die Möglichkeit, den Abgabetermin im Mietvertrag noch weiter einzuschränken, z.B. „am letzten Tag der Mietdauer bis 12.00 Uhr“. Als Übergabe gilt der Zeitpunkt, ab welchem der Vermieter wieder Kontrolle über die Mietsache hat, bei Wohnungen also normalerweise die Übergabe der Schlüssel. Für die Übergabe sowie die Erstellung des Wohnungsabnahmeprotokolls muss der Mieter nicht persönlich anwesend sein, allerdings muss ihm die Mangelrüge unverzüglich (d.h. noch am selben, oder am nächsten Tag) und beweisbar zugestellt werden.

Bei der Übergabe an den neuen Mieter ist dann erneut eine Wohnungsabnahme durchzuführen. Diese Abnahme gilt als Übergabezeitpunkt der Mietsache an den neuen Mieter. Die vorgängige Vereinbarung eines genauen Zeitpunktes ist zu empfehlen, Formulierungen wie „sobald als möglich“ sollten vermieden werden. Der Vermieter ist verpflichtet, den gesetzten Termin einzuhalten, da der Mieter sonst rechtlich gegen ihn vorgehen kann, namentlich mit:

  • Klage auf Erfüllung des Vertrages inkl. Schadenersatz
  • Forderung zum Verzicht auf Erfüllung, aber dennoch mit Klage auf Schadenersatz
  • Rücktritt vom Vertrag und Klage auf Schadenersatz

Wenn der Vermieter die Wohnung nicht übergeben kann, ohne dass ihn eine Schuld trifft (z.B. aufgrund einer Verwüstung durch eine Naturkatastrophe), erlischt der Vertrag ohne Haftung des Mieters, der Vermieter muss allerdings den vorab bezahlten Mietzins zurückerstatten.

Ablauf und Dokumente für die Wohnungsabnahme

Bei der Übergabe des Mietobjektes an den Mieter sollte ein Protokoll erstellt werden, da ansonsten die Gefahr besteht, dass der Mieter Mängel, welche während seiner Mietdauer entstanden sind, dem Vormieter zuschreibt. Grundsätzlich liegt somit die Beweislast beim Vermieter. Somit ist es auch ratsam, entsprechende Mängel mit Fotos zu dokumentieren, um auch das Ausmass der Mängel festzuhalten. Eine digitale Wohnungsabnahme, wie sie Fairwalter bietet, hat den Vorteil, dass beispielsweise während der Abnahme die entsprechenden Fotos des Schadens verglichen, und neue Schäden problemlos erkannt werden.

Wichtig ist auch hier, das Protokoll unverzüglich nach der Wohnungsabnahme dem Mieter zukommen zu lassen, damit dieser es gegenzeichnen kann. Fairwalter bietet hier die Lösung, dass das erstellte Protokoll nach Abschluss der Wohnungsabnahme sofort dem Mieter per Email zugestellt wird, und dieser ein ausgedrucktes Exemplar unterschrieben retourniert. Selbstverständlich kann aber das Protokoll auch vom Vermieter ausgedruckt und per Post versendet werden. Auf eine digitale Unterschrift auf einem Tablet wird allerdings verzichtet, da eine Unterschrift auf Papier dem Vermieter wesentlich mehr Rechtssicherheit bietet.

Bei der Rückgabe des Mietobjekts an den Verwalter müssen im Protokoll die festgestellten Mängel erfasst sein, die Kosten für die Reparatur müssen aber noch nicht beziffert werden. Es muss allerdings auch festgehalten werden, wer für diese Kosten aufkommen wird, bzw. für welche Mängel der Mieter zur Rechenschaft gezogen wird. Die Mängel, welche zu Lasten des Mieters gehen, müssen dabei explizit aufgeführt werden.

Wenn der Mieter mit dem erstellten Protokoll nicht einverstanden ist, kann er sich weigern, dieses zu unterschreiben. In der Folge müssen die beiden Parteien dann vor die Schlichtungsbehörde, um eine Lösung zu finden. Sollte dabei immer noch Uneinigkeit bestehen, wird ein Verfahren vor dem Mietgericht eröffnet. Erst nach dem Entscheid des Mietgerichts kann der Vermieter den Mieter auf allfällige Forderungen aus der Wohnungsabnahme betreiben. Dies ist wichtig, da der Mieter die Mietkaution bei der Bank nach Ablauf eines Jahres bei der Bank zurückfordern kann, wenn nicht rechtlich gegen ihn vorgegangen wird, d.h. er betrieben wird oder Klage gegen ihn eingereicht wurde.

Fairwalter.ch bildet alle Kernprozesse der Immobilienverwaltung intuitiv, ohne Medienbrüche und End-to-end ab. Somit kann auch die Wohnungsabnahme digital durchgeführt, mit Fotos dokumentiert und per Email an alle beteiligten versendet werden. Somit kann auch auf einfachste Weise auf alte Protokolle zugegriffen und dank den Fotos der frühere Zustand rekonstruiert werden. Wie Sie eine digitale Wohnungsabnahme mit Fairwalter durchführen, sehen Sie im Video unten.

Detaillierte Informationen zu Mieterschäden finden Sie hier:

 

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